Garantir son prêt immobilier

La caution de prêt immobilier assure le versement des sommes dues en cas de non-paiement des mensualités du crédit prévues dans le contrat. Ainsi, dans une situation où les emprunteurs ne sont plus en mesure de rembourser leur(s) crédit(s) en raison de revenus insuffisants, la banque sera dédommagée. L’organisme de cautionnement mutuel, après prise en charge des mensualités, se retournera contre l’emprunteur afin d’obtenir remboursement. Le recours à une caution personne physique s’avère rare en pratique.

Il est important de ne pas confondre les garanties du financement, qui protègent le prêteur (c’est-à-dire la banque), et l’Assurance Emprunteur (pouvant être aussi appelée Assurance des Emprunteurs (ADE)) qui protège la ou les personnes qui souscrivent un prêt, et qui peut être complétée par une assurance Perte d’Emploi).

Cette garantie, qui a toujours un coût pour l’emprunteur, peut prendre plusieurs formes, dont les 3 principales sont :

L’hypothèque : garantie traditionnelle dite « garantie réelle ». Cette garantie porte sur un bien immobilier dont l’emprunteur est propriétaire. Si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser sa dette dans les délais convenus, la banque pourra, grâce à l’hypothèque, obtenir la saisie du bien immobilier afin de se rembourser par la vente du bien hypothéqué.
L’inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers : garantie traditionnelle dite « garantie réelle » qui, à la différence de l’hypothèque ne peut être proposée qu’en garantie d’achat de biens existants. Si l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser sa dette dans les délais convenus, la banque pourra, grâce à cette garantie, obtenir la saisie du bien immobilier afin de se rembourser par la vente du bien. L’hypothèque comme le privilège de prêteurs de deniers (PPD) doivent obligatoirement être constatés par un acte notarié.
Les sociétés de cautionnement (CAMCA, Crédit Logement etc.) : ces organismes se portent garants du prêt souscrit par l’emprunteur. Les sociétés de caution mutuelle (SCM) ont pour vocation de mutualiser les risques entre l’ensemble des emprunteurs qu’elles garantissent. Ce cautionnement nécessite le paiement d’une prime pour frais de gestion et contribution aux sinistres occasionnés par les autres emprunteurs garantis. Elles assurent le remboursement du prêt à la banque en cas de non-paiement par l’emprunteur via une garantie dite « personnelle », et gèrent elles-mêmes le recours contre l’emprunteur. Dans ce dernier cas, la société de cautionnement pourra recourir aux mêmes mécanismes juridiques que tout créancier afin d’obtenir, le cas échéant, la saisie immobilière puis la vente du bien.

Quels sont les avantages de la caution de prêt immobilier ?

Opter pour un organisme de caution, sans passer par une hypothèque ou le PPD, présente de nombreux avantages :

Le coût est moins élevé que pour les garanties hypothécaires. La rémunération de la caution correspond à des frais de garantie qui se décomposent en deux catégories : une commission au titre des frais de cautionnement qui n’est jamais restituable à l’emprunteur (rémunération de la société de cautionnement) et une cotisation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) pouvant sous certaines conditions, être partiellement remboursée à l’emprunteur, notamment si celui-ci s’acquitte intégralement de sa dette d’emprunt. A noter que dans la mesure où ces capitaux ne sont pas réévalués, la somme disponible pourra cependant paraître dérisoire au bout de 15 ou 20 ans de crédit.
L’acte notarié n’est pas nécessaire.
Il n’y a pas de frais d’enregistrement, de taxe de publicité foncière, etc.
Au terme du prêt ou dans le cas d’un remboursement par anticipé, il n’est pas demandé de frais de mainlevée.
Les dossiers sont généralement traités plus rapidement et l’emprunteur obtient des réponses dans un délai raisonnable.

Grâce à son mode de fonctionnement souple et adapté aux besoins des créanciers, à l’avantage psychologique qu’elle offre à l’emprunteur (son bien n’est pas grevé d’une hypothèque), à la rémunération qu’elle apporte aux organismes de crédit et à son coût généralement plus faible, la caution exerce une forte concurrence sur les garanties hypothécaires et voit sa part de marché croître continuellement depuis plusieurs années.

Les organismes de caution sélectionnent leurs dossiers en examinant la solvabilité du débiteur. En effet, la valeur du bien n’importe pas dans la décision d’attribution de la caution. En revanche, le comportement bancaire, les revenus, le montant du prêt, les échéances, la profession des emprunteurs, la taille et les revenus du ménage, l’ancienneté dans l’emploi, l’apport personnel sont des critères qui ont un poids important en ce qui concerne le montant garanti par de la caution.

Ainsi, si le taux d’endettement est trop élevé par rapport au revenu, si les structures de revenus sont peu stables ou si les durées d’endettement sont trop longues, les dossiers peuvent être refusés.

Si l’emprunteur devient défaillant, l’établissement de crédit prévient l’organisme de caution dès la 3ème ou 4ème échéance impayée. Dès lors, l’organisme se substitue au débiteur en s’acquittant des mensualités à sa place et devient son interlocuteur. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente du bien, soit grâce à une solution amiable, soit en allant jusqu’à la saisie du bien.

Le faux choix de sa garantie de crédit

Certes l’établissement prêteur requiert une garantie financière mais le choix de la caution n’est pas imposé. En théorie, l’emprunteur peut opter pour la caution ou une sûreté réelle cependant plus coûteuse :

L’hypothèque, effectuée devant notaire, autorise l’établissement prêteur à vendre le bien pour se faire rembourser les sommes dues.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) fait de la banque, le créancier prioritaire pour se faire payer en cas de saisie et de vente du bien. Constaté dans un acte notarié, il lui donne aussi le droit de vendre le bien en cas d’impayés.

La caution est, généralement, une garantie réservée aux dossiers les moins risqués. Dans certains réseaux bancaires, c’est uniquement en cas de réponse négative de la caution qu’une garantie hypothécaire sera proposée aux clients estimés solvables.

C’est bien l’emprunteur qui opte pour la solution qui lui semble la plus appropriée mais l’organisme de caution doit être agréé par l’établissement prêteur.

S’il est acquis que les organismes de cautionnement n’acceptent pas toutes les demandes; puisqu’ils sélectionnent les dossiers en fonction de l’endettement et de l’apport, il est à noter que ce n’est pas le cas de l’hypothèque ou du Privilège de Prêteur de Deniers.