Le recours à une société civile est très courant. Ces formes de sociétés sont des outils pour gérer le patrimoine. Quelles différences et quels avantages entre une SCI (société civile immobilière) et une SCPI (société civile de placement immobilier) ?
La SCI et la SCPI sont toutes les deux des “sociétés civiles immobilières”. Elles sont constituées avec au moins deux associés qui possèdent alors une portion d’un ou plusieurs immeubles. L’investissement de départ est réparti entre les associés. En fait, le choix et la différence des deux structures réside dans le but des associés. Est-ce plutôt pour constituer un patrimoine et optimiser la transmission aux héritiers ou plutôt à vocation d’investissement pour spéculer sur les biens les plus attractifs du moment ?
La société civile immobilière (SCI)
Dans un premier temps, il faut rappeler que les sociétés civiles immobilières sont utilisées pour éviter les cas d’indivision. Comme les règles de détentions des parts de la SCI sont gérées par un pacte d’associés, c’est aussi le moyen par excellence de le maintenir dans la famille. Par exemple, si l’un veut vendre, il doit d’abord proposer aux autres associés de le racheter avant de proposer ses parts à un tiers (droit de préemption des associés). Dans un second temps, c’est aussi un bon moyen pour prévoir la transmission du patrimoine.
La SCI est une structure passe-partout. Elle permet à plusieurs personnes, physiques ou morales, de détenir ensemble un ou des biens immobiliers. Dans le cadre de l’assurance-vie, les SCI disponibles mêlent ainsi, dans leur portefeuille, des immeubles, des parts de SCPI, parfois des actions de sociétés foncières, etc.
La société civile immobilière de placement (SCPI)
Le système de la SCPI est que l’acquéreur devient propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier. Il n’en connaît pas par avance la composition détaillée : il peut s’agir de logements d’habitations, de locaux commerciaux… La gestion est confiée à des spécialistes, sur la recommandation desquels vous achèterez plus ou moins de parts de telle ou telle SCPI. Avantages : tranquillité de gestion, grande sécurité de l’investissement sachant que, faisant un appel public à l’épargne, la SCPI est soumise à la surveillance de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Certaines sociétés financières proposent aux institutionnels d’investir dans des parts de SCI professionnelles détenant elles-mêmes des parts de diverses SCPI ainsi que d’autres actifs immobiliers. Seuls certains de ces fonds de fonds sont accessibles aux particuliers via des contrats d’assurance-vie. Réservés à des investisseurs avertis, ils permettent une mutualisation maximale des risques, au prix toutefois de frais de gestion supplémentaires. Rien n’interdit donc à des particuliers de constituer leur propre SCI avec pour objet social l’acquisition de parts de SCPI.
En résumé, quels sont les points communs et les particularités des SCI et des SCPI ? Toutes deux sont des sociétés civiles dédiées à l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier et sont en principe dotées de la “transparence fiscale”. Autrement dit, la société ne fait pas écran et n’est pas directement imposable sur le bénéfice réalisé, le résultat est imposé au niveau de chaque associé. La ressemblance entre les SCI et les SCPI s’arrête là.
L’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)
L’OPCI a été créé bien plus récemment, fin 2005, initialement dans le but de remplacer la SCPI. Les deux structures coexistent finalement, l’OPCI se différenciant par la plus grande souplesse de sa structure. Si une majorité de ses fonds récoltés doivent être investis dans l’immobilier, elle dispose d’une enveloppe pouvant être placée sur les marchés financiers.
Rentabilité des SCPI meilleure que les SCI et OPCI
En termes d’investissement direct, les SCPI affichent des scores nettement au-dessus de la valeur sûre de l’assurance-vie, le fonds en euros. Quand la performance moyenne des fonds en euros devrait se situer à 2,80 % en 2013, elle est de 5,13 % pour les SCPI. Mais attention : il s’agit là d’un rendement ne prenant pas en compte les frais de gestion relatifs à l’assurance-vie. En revanche, les chiffres témoignent d’une grande régularité des rendements : 5,27 % en 2012, 5,23 % en 2011, 5,48 % en 2010, etc.
Inconvénient majeur de la SCPI : l’indisponibilité de l’argent
La SCPI est exclusivement ou quasi exclusivement composée de biens immobiliers physiques. Problème : l’immobilier n’est pas liquide, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible d’acheter ou de vendre des parts de SCPI à tout moment comme il est possible de le faire avec une action. Cela ne signifie-t-il pas qu’un épargnant peut se retrouver “bloqué” ? C’est justement pour pallier ce manque de liquidité que l’OPCI a été imaginé. Il doit être composé d’actifs immobiliers à plus de 60 % mais sans dépasser la barre des 90 %. Il doit par ailleurs être composé de 10 % à 40 % de “liquidités”, c’est-à-dire des parts rachetables rapidement. Ces fourchettes souples offrent la possibilité aux gestionnaires d’intégrer une troisième famille d’actifs à leur OPCI : des actions, obligations, OPCVM, etc.
Également, il faut savoir que les banques-assureurs qui proposent les produits SCPI restituent uniquement 85 % de la performance à leurs clients. Une façon de conserver au moins 15 % de marge pour le prix de la liquidité… Cette règle ne concerne en revanche pas les SCI.
Le déficit foncier, comment ça marche ?
Il s’agit de retrancher des loyers perçus les diverses charges liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l’impôt (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10 700 euros. Et s’il dépasse ce plafond, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.
Pour bénéficier de cet avantage, il faut adopter le régime d’imposition dit “réel” sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés représentent plus de 15 000 euros, il s’agit du régime fiscal par défaut. Mais quand ils sont inférieurs à 15 000 euros, il faut en faire la demande auprès de l’administration car vous êtes alors normalement rattachés au régime du microfoncier. Ce dernier vous permet de réaliser un abattement forfaitaire de 30 % de vos revenus locatifs. Les 70 % restants sont alors ajoutés à vos autres revenus et imposés normalement, avec en plus la CSG de 15,5 %. En résumé, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30 % des revenus fonciers, vous avez tout intérêt à passer au régime réel.
Tous les propriétaires immobiliers d’un bien loué peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier).
Quelles charges sont prises en compte ?
Le plus important est la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Ce n’est pas sans importance. En effet, l’administration fait une distinction entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Les intérêts d’emprunt ne peuvent être imputés qu’à la partie “revenus fonciers” et non aux autres revenus.
Également, sont pris en compte les dépenses de rénovation et d’entretien, les primes d’assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les charges de copropriété non imputables au locataire, l’impôt foncier, les intérêts d’emprunt si vous avez un crédit sur le dos ou les honoraires de l’agent immobilier.
Faire du déficit foncier
Par exemple, pour un propriétaire immobilier qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui en profité pour le remettre à neuf :
- les intérêts d’emprunt ont été de 5 000 euros sur l’année
- les autres charges (travaux compris) ont représenté 30 000 euros
- la location de ce bien a rapporté 4 000 euros
- notre propriétaire a des revenus (autres que fonciers) imposables de 50 000 euros
S’il n’était pas au régime réel, notre propriétaire verrait ses revenus locatifs amputés de seulement 30% en microfoncier. Ses revenus globaux imposables (fonciers et autres) seraient alors de :
50 000 euros + 2 800 euros (70 % de 4 000 euros de revenus fonciers)
= 52 800 euros
(moins la partie déductible de la CSG sur les revenus fonciers)
En utilisant le régime réel, notre propriétaire ferait de substantielles économies, si l’on se réfère aux règles d’imputation des déficits. En effet, l’ensemble de ces charges foncières représente 35 000 euros. Dans ce cas, il faut d’abord retrancher aux revenus les intérêts d’emprunt, ce qui nous donne : 4 000 euros – 5 000 euros = -1 000 euros
Ces 1 000 euros d’intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s’ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans.
Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, soit 30 000 euros, dans la limite de 10 700 euros. Ce qui nous donne :
50 000 euros – 10 700 euros = 39 300 euros de revenus imposables
Là encore, la différence entre le plafond de 10 700 euros de déduction et les 30 000 euros de charges pourra être déduite les 10 années suivantes, soit 19 300 euros de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1.
Le déficit foncier ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation, y compris lorsqu’il vient d’y avoir un changement de destination (par exemple un local commercial en rez-de-chaussée transformé en logement).
Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne doivent pas être pris en compte pour le déficit foncier. Il existe un moyen aisé de s’en rappeler, ces travaux ont une TVA à 20 %, contre une TVA réduite à 10 % pour l’amélioration et l’entretien d’un bien ou 5,5 % pour sa rénovation thermique.
Enfin, il faut louer l’appartement jusqu’au 31 décembre pendant 3 années pleines sans interruption à partir de la déclaration de revenus. Dans le cas contraire, le déficit foncier ne peut s’appliquer et vous risquez un redressement fiscal sur plusieurs années.
