Le principe de l’achat en viager consiste à acheter un bien immobilier en versant mensuellement une rente au vendeur pendant toute la durée de sa vie. Dans la plupart des cas, l’acheteur verse un montant à l’acte de vente, appelé bouquet, puis une rente mensuelle dans l’espoir de faire une bonne affaire, c’est l’hypothèse où la période de paiement de la rente mensuelle au vendeur, le crédirentier, est de courte durée.
Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un logement en viager.
Les avantages sont nombreux. Le vendeur conserve son habitation jusqu’à son décès et reste donc dans sa zone de confort. De plus, la rente qu’il touche mensuellement en plus du prix convenu à la signature de l’acte de vente lui permet de vivre plus confortablement, ce qui prolonge sa durée de vie. Pour l’acquéreur, c’est un moyen d’acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition.
Évidemment, pour que la vente en viager soit valable, l’état de santé du crédirentier doit être inconnu de sorte que le débirentier n’ait pas à sa connaissance au moment de la signature de l’acte de vente, la date approximative du décès. D’ailleurs, si le décès survient 20 jours après la signature, l’annulation de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal de grande instance (TGI).
Le prix de vente est fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre :
- la valeur vénale, c’est-à-dire l’estimation financière du logement dans une région donnée,
- et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l’espérance de vie du crédirentier.
Ces barèmes peuvent être consultés auprès d’un notaire ou d’une compagnie d’assurance.
A la signature, l’acheteur peut payer au comptant une partie de la vente appelée le bouquet. Ce règlement est alors déduit du montant de la rente.
Le crédirentier, pour s’assurer du bon paiement régulier des rentes, peut faire inscrire dans l’acte de vente une clause résolutoire. Le nouvel article 1225 du code civil (Réforme du droit des contrats en vigueur depuis le 1er octobre 2016) donne une définition de la clause résolutoire. Si la résolution entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et la restitution par chacune des parties des biens éventuellement échangés, celles-ci peuvent décider que le crédirentier pourra récupérer le bien et conserver à titre de dommages et intérêts, les rentes perçues et une partie, voire la totalité, du bouquet.
Le viager est un marché de niche qui a le vent en poupe mais il existe quelques risques. Point noir du viager, lorsque le vendeur se retrouve confronté à un commerçant, un artisan, ou à un professionnel libéral en redressement ou en liquidation judiciaire. Néanmoins, il est possible au créditrentier de se protéger contre les défauts de paiement en inscrivant le privilège du vendeur-crédirentier au registre des hypothèques dans les 2 mois de la vente. Cela permettrait au vendeur, en cas de saisie puis de vente (aux enchères) de la maison, d’être payé en priorité. Dans ce cas, la clause résolutoire deviendrait inefficace. En cas de défaillance du débirentier, une bonne solution consiste à demander à l’acquéreur de contracter une assurance rentes impayées qui prendra le relais sur les paiements en cas de défaillance.
Afin que le crédirentier ne soit pas lésé d’une inflation, la rente peut être indexée sur un indice publié par l’Insee permettant de réviser automatiquement le montant de la rente.
Généralement, le logement est occupé par le vendeur mais il peut décider de s’en réserver l’usufruit : il ne cède que la nue-propriété, ce qui lui permet de louer son bien et de recevoir un revenu foncier complémentaire à sa rente.
Revendre son achat en viager
L’acheteur peut revendre le bien à tout moment. Il n’a pas besoin de justifier d’un quelconque motif. De son côté, le crédirentier n’a pas à donner son accord, les conditions initiales de son viager étant censées être reprises intégralement dans l’acte authentique de revente par le notaire. Le vendeur initial devra juste veiller à recevoir copie exécutoire de l’acte afin de pouvoir préserver à tout moment ses intérêts.
Le paiement de la rente, dont le montant reste identique, n’est pas interrompu. Il reste à la charge du premier acquéreur. À moins que le crédirentier accepte la substitution, ce qu’il n’a pas intérêt à faire, ne connaissant pas la solvabilité du nouveau venu. Mieux vaut, en effet, se réserver la possibilité de se retourner contre le premier acquéreur qui, lui-même, peut agir contre son successeur. Une responsabilité en cascade protectrice des intérêts du crédirentier.
L’acheteur décède prématurément
Si le décès de l’acheteur survient, ce sont ses ayants droit, en général les enfants, qui héritent alors du viager, autrement dit de la propriété du bien acquis, selon les conditions prévues dans l’acte authentique d’origine. Ils devront payer la rente, ainsi que les charges et travaux qui incombaient au défunt. Là encore, pour le crédirentier, cela ne change rien, si ce n’est un nouveau débiteur. Une assurance peut prendre le relais pour couvrir le montant de la rente si le débirentier avait pris ses précautions pour protéger ses héritiers.
