Le texte fondateur en matière de baux commerciaux est le décret du 30 septembre 1953. Dernièrement, la loi Pinel du 18 juin 2014 a profondément réformé ce droit. Ainsi, le bail commercial est régi par les articles L145-1 à L145-60, et les articles R145-1 à R145-38 du Code du commerce. La réglementation des baux commerciaux a pour objet de protéger le locataire dans son activité tout en permettant l’adaptation du bail aux évolutions économiques et fait donc cohabiter des règles d’ordre public avec des règles conventionnelles dont l’application est laissée au libre choix des parties.
C’est pourquoi il est essentiel de déterminer si un contrat de bail est soumis au statut des baux commerciaux ou s’il relève du Code Civil dans la mesure où les règles du droit commercial dérogent au droit commun. La réforme de 2016 du droit des contrats a clarifié l’articulation entre ces textes à l’article 1105 du code civil, « …Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d’eux. Les règles générales s’appliquent sous réserve de ces règles particulières. »
Le code civil de 1804 régit le droit commun du contrat de louage aux articles 1709 (qui dispose « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire, jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ») à 1762 et fixe les règles de base en la matière comme la durée, le droit de jouissance d’une chose et le prix.
Les règles du droit commercial définissent le statut des baux commerciaux (I) lui-même conditionnant l’exécution du contrat de bail commercial (II) puisqu’il donne accès à certains droits tels que le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction…
I- Le statut des baux commerciaux de l’article L. 145-1 du Code de commerce
Après s’être assuré au prime abord que les conditions d’application du statut des baux commerciaux (A) sont réunies, les éléments essentiels doivent figurer au contrat de bail commercial (B).
A- Les conditions d’application du statut
Le bail est un contrat (1), qui porte sur un immeuble (2), dans lequel est exploité un fonds (3) commercial, industriel ou artisanal, par un preneur immatriculé (4) au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
1. Conditions tenant au contrat de bail :
Le locataire (preneur), personne physique ou morale, doit disposer du contrat de bail qui induit les obligations principales des parties, pour le propriétaire (bailleur), de mettre un immeuble ou un local, à la disposition du locataire, les maintenir en état de servir, informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour les locations de certains terrains) et garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués.
Quant au preneur, l’article 1728 du code civil dispose « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».
2. Le bail doit porter sur un immeuble ou un local commercial
L’immeuble ou le local, entendu comme construction immobilière présentant les critères de stabilité et de permanence clairement affirmés par la Cour de cassation dans un arrêt du 19 janvier 2005. En sus de l’immeuble ou du local, l’article L. 145-1 du Code de commerce prévoit que le preneur peut louer des locaux accessoires (un dépôt ou un entrepôt,…) sous réserve qu’ils soient rattachés au local principal loué, que leur privation soit de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire de l’immeuble ou du local où est situé l’établissement principal ; à défaut, que le bailleur du local accessoire ait connaissance, au moment de la conclusion du bail, de leur utilisation jointe à l’établissement principal).
En principe, les terrains nus sont exclus du statut. Exceptionnellement toutefois, les baux de terrains nus peuvent être soumis au statut si des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal y ont été élevées ou exploitées avec le consentement explicite et sans équivoque du bailleur.
La destination de l’immeuble ou du local : Il s’agit de l’activité exercée par le locataire appelée également destination. La destination est déterminée par le contrat de bail. En effet, si la destination est librement négociée entre les parties, la destination une fois prévue par le bail devra être respectée par le preneur. Le loyer d’un bail « tous commerces » avec ou sans restrictions (sauf certains usages) est plus élevé qu’un bail exclusif (activité spécifique).
Néanmoins, plusieurs procédures dites de déspécialisation sont prévues selon que le locataire souhaite changer d’activité, la compléter par une autre activité, ou partir à la retraite.
3. Conditions tenant à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal par le preneur dans les lieux loués
Fonds appartenant à un commerçant ou à un industriel
Seule, la loi du 17 mars 1909 dresse les contours de la notion de fonds de commerce, entendue comme un : « ensemble d’éléments corporels et incorporels affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle. Ces éléments sont souvent inséparables et constituent la valeur du fonds ».
Le fonds de commerce : Le fonds de commerce est une universalité, en ce sens qu’il est un bien distinct des éléments qui le composent, mais il n’est pas une universalité de droit, c’est-à-dire un patrimoine ayant un passif propre. Il est composé :
des éléments incorporels de l’article L141-5 du code de commerce, qui cite l’enseigne et le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage ainsi que l’article L. 142-2 du code de commerce qui indique en outre les brevets d’invention, les licences, les marques, les dessins et modèles industriels et généralement les droits de propriété industrielle, littéraire ou artistique qui y sont attachés. L’énumération donnée par la loi n’est pas limitative.
et des éléments corporels des articles L. 141-1 et L. 141‑5 du code de commerce qui indiquent comme éléments corporels le matériel (comprend tous les meubles corporels qui permettent l’exploitation du fonds de commerce : meubles meublants, outillage, machines ) et les marchandises (stocks) qui comprennent tous les meubles corporels destinés à être vendus, l’achat et la revente de ces meubles étant l’objet même de l’exploitation.
La jurisprudence définit les éléments essentiels du fonds de commerce et précise qu’un fonds de commerce peut être constitué d’un grand nombre d’éléments mais il n’est pas nécessaire, pour qu’il y ait un fonds, que tous ces éléments soient réunis. Il est admis que les éléments corporels ne sont pas des éléments essentiels du fonds. En revanche, la clientèle constitue l’élément essentiel du fonds de commerce (Cass. civ. 3e 18 mai 1978, n° 76-13943 ; Com, 16 janvier 1990, n° 87-20156). En outre, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a précisé que la cession d’une branche autonome d’activité à laquelle est attachée une clientèle propre constitue une cession de fonds de commerce indépendante (Cass. com 14 avril 1992, n° 89-20908). Le droit au bail ne constitue pas, de plein droit, un élément nécessaire du fonds de commerce (Cass. com. 27 avril 1993, n° 91-10819). Dès lors, la seule cession de bail ne constitue celle du fonds de commerce que lorsqu’elle implique la cession de la clientèle (Cass. civ. 20 juin 1979, n° 78-11559).
Quant à l’activité industrielle, l’INSEE donne la définition suivante : « relèvent de l’industrie, les activités économiques qui combinent des facteurs de production (installations, approvisionnements, travail, savoir) pour produire des biens matériels destinés au marché.
Fonds appartenant à un artisan : La loi n° 96-603 du 5 juillet 1996 relative au développement et à la promotion du commerce et de l’artisanat prévoit indirectement dans son l’article 22, le fonds artisanal. Les activités artisanales sont listées dans l’annexe du décret n°98-247 du 2 avril 1998 relatif à la qualification artisanale et au répertoire des métiers.
4. Condition tenant à l’Immatriculation du preneur
Le titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce doit être immatriculé au registre du commerce ou au répertoire des métiers. Si le preneur est marié sous le régime de la communauté, seul un des deux époux doit être immatriculé. Si le fonds est exploité en location-gérance, le propriétaire du fonds n’a pas à justifier de son inscription pour bénéficier du statut des baux commerciaux.
L’immatriculation n’est pas exigée lors de la signature du bail commercial. Elle est en revanche indispensable si le preneur souhaite bénéficier par la suite des dispositions protectrices du statut, notamment lors d’une demande de renouvellement ou en cas de congé délivré par le bailleur.
Le preneur doit s’immatriculer pour tous les locaux, principaux ou secondaires, dans lesquels il exerce son activité au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers.
Vis-à-vis des personnes physiques, l’immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) constitue une présomption de la naissance du fonds de commerce correspondant à l’activité immatriculée. En outre, l’immatriculation permet à ces personnes d’acquérir la qualité de commerçant. Vis-à-vis des sociétés, l’immatriculation a pour effet de leur reconnaître la jouissance de la personnalité morale, autrement dit, l’existence juridique.
L’article 19-I de la loi n°96-603 du 5 juillet 1996 dispose « doivent être immatriculées au répertoire des métiers les personnes physiques et les personnes morales qui n’emploient pas plus de 10 salariés et qui exercent à titre principal ou secondaire une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services relevant de l’artisanat et figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État ».
En outre, la Cour de cassation impose aux juges du fond de vérifier que l’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers est effective, selon le cas :
à la date de l’assignation par laquelle le locataire revendique le bénéfice du statut (Cass. 3e civ., 22 janvier 2014, n°12‑26.179 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n°15-15.416) ;
à la date du congé (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016, n°15‑17.879) ;
à la date de la demande de renouvellement : Il doit être noté que l’immatriculation au RCS et au répertoire des métiers est l’une des conditions requises pour que le preneur soit éligible au renouvellement de son bail et cette condition s’apprécie à la date de la demande de renouvellement du bail. Dans un arrêt du 19 février 2014 (pourvoi n°12-20193), la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation relève que le locataire n’étant pas inscrit au registre du commerce et des sociétés à la date de sa demande de renouvellement, son immatriculation ultérieure ne peut rétroagir à la date de son début d’activité. Dès lors, ce locataire ne peut prétendre au renouvellement de son bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction.
A noter : le bail à usage mixte commercial et d’habitation principale étant considéré comme un bail commercial et donc soumis aux dispositions du Code de commerce (statut des baux commerciaux), il doit répondre aux conditions ci-dessus énumérées.
B- Les éléments essentiels du contrat de bail commercial
Théoriquement, aucune forme particulière n’est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant, le bail verbal est déconseillé, car il n’est dès lors constaté par aucun document et sa preuve présente des inconvénients majeurs, sources de litige. La qualité du propriétaire est indifférente. Il peut s’agir d’un particulier ou d’un professionnel.
Le bailleur et le preneur (identité déclinée) doivent s’entendre sur les éléments essentiels du contrat de bail commercial qui sont :
1. la nature du contrat et la désignation des locaux
Différents types de locaux peuvent être loués avec un bail commercial : boutiques, bureaux, usines, hangars, entrepôts, etc. Mais le caractère commercial de la location ne dépend pas de l’usage fait de ces locaux ou même de l’activité exercée : lorsqu’un locataire a signé un bail non commercial tout en exerçant une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial pour autant et le statut des baux commerciaux ne s’applique pas. Le caractère commercial du bail ne peut résulter que du bail lui-même.
2. la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants (Article R145-5 du code commerce)
3. le montant du loyer (Articles L145-33 à L145-40 du code de commerce)
A noter : l’absence de prix ou le prix dérisoire entraîne la nullité du bail ou sa requalification en prêt à usage. Cependant, le prix peut être modique si une contrepartie est prévue par exemple sous la forme de travaux, réparations ou entretien.
Détermination du loyer initial :
Le montant initial du loyer n’étant pas réglementé, il est librement fixé par les parties au contrat. Traditionnellement, les baux commerciaux stipulent un loyer fixe (ou minimum garanti). Celui-ci est alors déterminé en fonction de la valeur locative sans clause d’indexation et peut être révisé tous les trois ans, en fonction de l’évolution de la valeur locative des locaux.
Le bailleur n’est pas tenu par le loyer du locataire précédent ou par des loyers de référence. Le prix est en principe fixé d’après la valeur locative du bien qui est déterminée d’après :
Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
- Le pas-de-porte :
Cette somme, librement fixée par les parties, est définitivement acquise au bailleur et n’a pas à être remboursée à la fin du bail. Elle peut être versée en une seule fois ou par échéances en plus du loyer.
Le pas-de-porte peut être considéré :
soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent), permettant au bailleur de se prémunir contre le risque de décalage entre la hausse de loyer et celle de la valeur locative réelle des locaux. Ce supplément sera intégré dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail.
soit comme une indemnité en contrepartie de certains éléments, notamment d’avantages commerciaux, fournis par le bailleur sans rapport avec le loyer, ou en contrepartie de la dépréciation de la valeur vénale des locaux.
4. La durée du bail
Le bail commercial prend effet, non à compter de sa signature du contrat de bail commercial, mais à compter de l’entrée dans les lieux du locataire. Dans la pratique, ces deux dates sont souvent différentes. Au plan juridique, on doit donc distinguer la date de signature du bail de celle de la prise d’effet.
La durée statutaire du bail commercial
La durée du contrat de location (Articles L. 145-4 à L. 145-9 du Code de commerce) ne peut être inférieure à neuf ans sauf s’il s’agit d’une location saisonnière ou d’un bail dérogatoire. La durée statutaire de neuf ans est imposée par la loi dans le but d’offrir au preneur une certaine stabilité. Cependant, les obligations du locataire et du bailleur sont différentes.
Durée du bail dérogatoire appelé bail de courte durée ou bail précaire
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi « Pinel » entrée en vigueur le 20 juin 2014 a modifié les dispositions relatives à la durée dérogatoire du bail commercial. La nouvelle limite de durée du bail dérogatoire est désormais de trois ans, un bail d’une durée inférieure à trois ans, pouvant donc être conclu.
L’article L.145-5 du code de commerce dispose « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans ». L’écrit est donc nécessaire, à défaut, c’est la durée de 9 ans des baux commerciaux qui s’applique. Si dans le contrat, propriétaire et locataire sont libres d’aménager leurs relations à leur gré, il est néanmoins préférable d’indiquer de façon claire et non équivoque le souhait des parties de déroger au statut du bail commercial.
En outre, les nouvelles dispositions soulignent qu’à l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire sauf si l’exploitation a lieu avec le même fonds mais dans d’autres locaux ou si un autre fonds est exploité dans les mêmes locaux.
A l’issue du délai dérogatoire, la loi Pinel prévoit que les parties disposent d’un délai d’un mois :
pour que le locataire puisse bénéficier d’un délai pour le cas où il déciderait de quitter les lieux afin de mettre un terme définitif à ses relations contractuelles avec le bailleur, sachant que le locataire ne peut pas bénéficier du droit au renouvellement.
pour que le bailleur, propriétaire des locaux, puisse, par lettre recommandée avec accusé de réception, notifier au locataire sa volonté de le voir quitter les lieux avant la fin du délai d’un mois sachant qu’il ne doit aucune indemnité d’éviction au locataire
En revanche, passé ce délai d’un mois, à défaut de réaction du bailleur, le locataire, qui est resté dans les lieux à la fin du bail dérogatoire, bénéficie automatiquement d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
En dehors de ces éléments importants et pour éviter les litiges, les parties peuvent préciser dans le contrat de bail, les charges et travaux incombant à l’un ou à l’autre, si une sous-location est possible.
Pour rappel, la loi Pinel de 2014 impose, au titre du nouvel article L. 145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux d’entrée et de sortie pour le bail commercial (également appelé bail 3-6-9) qui doit être obligatoire, mais également pour les baux dérogatoires (dits également baux précaires) et les baux professionnels.
II – L’exécution du contrat de bail commercial
Au cours du bail commercial, le prix peut être révisé (A) et le bail renouvelé (B) selon des modalités précises.
A. La révision du montant du loyer
En cours de bail, le loyer peut être révisé selon deux modalités précisées dans le contrat : la révision triennale (légale) lors du renouvellement ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (clause d’échelle mobile ou clause de recettes.)
Selon l’article L145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. La demande doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et préciser le montant du loyer demandé.
1. La révision triennale
Elle est plafonnée dans la mesure où la hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) qui concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au RCS et les locataires ayant une activité artisanale enregistrés au répertoire des métiers (RM). Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Lors des révisions suivantes, il faut prendre en compte l’indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision.
à l’occasion de la révision triennale, le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer ce qui induit que le loyer du bail renouvelé ou en cours peut dépasser la variation de l’indice de référence en cas de :
modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (augmentation de la population, nouvelles artères, etc.) ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une incidence favorable réelle sur l’activité commerciale du locataire (hausse du chiffre d’affaires par exemple) ;
déspécialisation du bail par le locataire (changement d’activité)
2. La révision conventionnelle : Des clauses peuvent être insérées dans le contrat de bail commercial :
La clause d’échelle mobile mentionnée par l’article L145-39 du code de commerce qui dispose « …si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »
La clause-recettes : Attention car celle-ci consiste à fixer la totalité ou une partie du montant du loyer dû par le locataire en fonction de son chiffre d’affaires. La Cour de Cassation considère que la clause de loyer variable démontre que les parties ont eu la volonté d’exclure les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux relatives aux modalités de fixation du loyer et que la révision du loyer fixé d’après une clause-recettes est soumise au seul accord des parties.
B- Renouvellement et résiliation du bail commercial
1. Renouvellement du bail commercial
Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail.
Le renouvellement du bail commercial au terme des neuf ans n’est pas automatique. En effet, selon l’article L145-9 du code de commerce les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. ».
Selon l’article L145-10 du code de commerce, à défaut de congé de la part du bailleur, pour obtenir le renouvellement du bail commercial, le locataire doit en faire la demande auprès du bailleur.
L’article L145-9 du code de commerce dispose « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ». Dès lors, le bailleur ou le preneur peut mettre fin au bail.
En outre, sur le fondement de l’article L.145-34 du Code de commerce, par l’effet d’une tacite prolongation, dès lors que la durée du bail excède douze ans, le bailleur peut opérer de droit, un déplafonnement du loyer, c’est-à-dire, augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail.
Le refus du bailleur de renouveler le bail commercial :
Selon l’article L145-17 du code de commerce, « le bailleur peut le refuser sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : « 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et préciser le motif invoqué
2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. ».
Selon l’article L 145-14 du code de commerce « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »
2. La Résiliation du bail commercial
La résiliation du bail commercial (ou bail 3-6-9) s’opère par congé donné par le locataire ou par le bailleur, dans le respect de strictes conditions. Dans tous les cas, les parties peuvent demander au juge de prononcer la résiliation du bail commercial pour inexécution d’une obligation contractuelle.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné par le locataire ou par le bailleur au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
S’agissant du preneur (locataire), il dispose de la faculté de résiliation anticipée triennale. Il peut ainsi mettre fin au contrat de bail en donnant congé au bailleur, sans avoir à en justifier le motif, à l’expiration de chaque période triennale, dans les formes et délais prévus à l’article L. 145-9 du Code de commerce. Les baux conclus pour une période supérieure à 9 ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent comporter une clause contraire.
Les parties peuvent aussi prévoir que le locataire pourra donner congé à d’autres échéances que celle prévue par la loi (échéance annuelle par exemple).
Sous réserve de respecter la procédure formelle décrite ci‑dessus, il peut demander, à tout moment, à bénéficier de ses droits à la retraite ou d’une pension d’invalidité.
Les parties peuvent prévoir conventionnellement une clause résolutoire qui permet d’obtenir la résiliation « de plein droit » d’un bail commercial en cas de manquement contractuel d’une des parties sous réserve d’une mise en demeure préalable restée infructueuse.
S’agissant du bailleur, bien que le seuil des neuf ans lui soit opposable (seuil impératif, d’ordre public), il peut mettre fin au bail dans les cas suivants :
Le bailleur peut donner congé au locataire à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (formes et délai de l’article L. 145-9 du code de commerce), s’il veut construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Le bailleur peut, à l’expiration d’une période triennale, dans les formes prévues par l’article L. 145-9 et au moins six mois à l’avance, reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation. La reprise ne peut être exercée que si, après un délai de six mois suivant le congé délivré à cet effet, les locaux ne sont pas utilisés à usage d’habitation.
Dans tous ces cas, à charge du bailleur de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction. Toutefois, le bailleur peut s’y soustraire en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Les parties peuvent prévoir conventionnellement une clause résolutoire qui permet d’obtenir la résiliation «de plein droit ». En application de cette clause, le bailleur peut faire délivrer au locataire un commandement par huissier. Si le locataire ne rétablit pas sa situation en respectant les obligations visées dans le mois qui suit la délivrance du commandement, le bail se trouve automatiquement résolu et prend fin. Vente du local commercial : Depuis le 1er décembre 2014, lorsque le bailleur décide de vendre le local commercial dans lequel le locataire exploite son fonds de commerce, ce dernier dispose d’un droit de préférence pour racheter les locaux mis en vente. Le propriétaire doit informer prioritairement le locataire par le biais d’une lettre en recommandé avec avis de réception dans laquelle il doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois pour prendre sa décision.
LE BAIL PROFESSIONNEL
Le bail professionnel est partiellement réglementé par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui régit seulement quelques aspects du bail professionnel, comme sa durée, le préavis, ou encore ses modalités de renouvellement et par ailleurs lui sont applicables les règles de droit commun des articles 1713 et suivants du code civil. Un bail professionnel ne peut être conclu que si le local est bien affecté administrativement à l’exploitation d’une activité professionnelle.
Moins codifié et plus souple que le bail commercial ou le bail à usage d’habitation, le bail professionnel est néanmoins soumis à certaines obligations.
Le contrat de bail
Le contrat de bail professionnel s’applique à la location d’un local utilisé pour une activité ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole mais exclusivement professionnelle. Ainsi, le contrat de bail peut être conclu uniquement par les professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) :
- professions libérales réglementées : experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats…
- ou professions libérales non réglementées : conseils en gestion, consultants…
Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s’il n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut être rédigé par un notaire ou par les parties elles-mêmes voire contresigné par avocat.
Autres contrats de bail
Le statut du bail professionnel n’étant pas très protecteur du locataire, l’article L. 145-2, I-7° du Code de commerce lui permet de déroger à l’article 57 A, al. 6 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 puisqu’il peut demander à opter pour un bail commercial régi par le décret du 30 septembre 1953. Cette faculté lui a été ouverte par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, qui consacrait une pratique jurisprudentielle. Le bail doit alors exprimer sans équivoque l’intention des parties de se placer sous le statut des baux commerciaux. Ainsi, un bail commercial généralement conclu par les professionnels inscrits au RCS (commerçants) ou au répertoire des métiers (artisans) peut également être conclu par les professionnels libéraux en accord avec le propriétaire des locaux. Les dispositions régissant le bail commercial s’appliquent alors.
Un bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. Si le locataire y réside également, c’est un bail mixte (habitation et usage professionnel) qui doit être signé.
Durée et renouvellement
La durée d’un bail professionnel est fixée à 6 ans minimum. Il peut donc être conclu pour une durée supérieure. Au terme fixé par le contrat, il est reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée (un contrat conclu pour 9 ans est donc renouvelé pour les 9 années suivantes), sauf dénonciation du bailleur.
Il n’y a pas de droit automatique au renouvellement, comme en matière de bail commercial.
Le loyer
Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) doivent être inscrits dans le contrat de bail. Ils ne sont pas réglementés et sont librement fixés par le bailleur et le locataire.
En cours de bail, le loyer peut faire chaque année l’objet d’une révision, en fonction d’une clause d’indexation spécifiquement prévue au contrat. Cette clause doit indiquer l’indice de référence choisi. À défaut de clause d’indexation dans le contrat de bail, le même loyer est applicable pendant toute la durée du bail.
Le bail professionnel peut permettre à plusieurs professionnels de partager un même local, ainsi que le loyer, ils sont alors colocataires. Dans ce cas, le bailleur doit insérer dans le bail une clause de solidarité pour pouvoir réclamer à l’un d’eux la totalité des loyers et charges impayés éventuels (cass. civ. 3e du 30.10.13, n° 12-21973). La clause de solidarité permet aussi de réclamer les loyers à un colocataire qui aurait donné congé et quitté les lieux (cass. civ. 3e du 30.10.13, n° 12-21034).
La répartition des travaux et des charges entre locataire et bailleur est librement définie dans le contrat.
Dépôt de garantie
Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie, librement fixé par les parties, visant à garantir au bailleur la bonne exécution du contrat de bail. Mais ce n’est pas une obligation légale. Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux, s’il a rempli toutes ses obligations contractuelles. Contrairement au bail commercial, ce dépôt de garantie ne produit pas automatiquement des intérêts au profit du locataire si son montant excède deux termes de loyer.
Etat des lieux
Lors de la prise de possession des locaux par le locataire et lors de leur restitution, un état des lieux doit être établi :
soit de façon contradictoire et à l’amiable par le bailleur et le locataire,
soit par un huissier de justice, à l’initiative du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
L’état des lieux doit être joint au contrat de location. À défaut, il doit être conservé par chacune des parties. À défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état. S’agissant des baux conclus avant le 20 juin 2014, un état des lieux doit être établi lors de la restitution d’un local uniquement si un état des lieux a été effectué au moment de la prise de possession.
Cession du bail et sous location
Le locataire peut sous-louer ou céder librement son bail, si cela n’est pas interdit par une clause du bail. La cession du bail professionnel ou la sous-location du local doivent être signifiées au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières (agrément préalable du successeur par le bailleur ou rédaction d’un acte authentique par exemple).
En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations issues du bail, comme s’il occupait lui-même les locaux.
Résiliation – Fin de bail Si le locataire a la possibilité de résilier le contrat de location à tout moment, à condition de l’avoir notifié à son bailleur en respectant un préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, le bailleur en revanche, a la possibilité de mettre fin au bail seulement à l’expiration de sa durée sans justification et sans contrepartie financière. Il doit informer le locataire en respectant un préavis de 6 mois.
