Le bail d’habitation

Le bail d’habitation soumis à la loi du 1^er septembre 1948

Si le droit commun des baux d’habitation est situé dans le code civil (Articles 1713 et suivants du code civil), les logements qui ont été construits avant le 1^er septembre 1948 dans certaines communes en général de plus de 10 000 habitants, sont soumis à la loi de 1948 d’ailleurs, en voie d’extinction. Le bail peut être écrit ou verbal. Si sa durée peut être indéterminée, les parties peuvent néanmoins en prévoir une.

Maintien dans les lieux du locataire à l’expiration du bail

Le locataire bénéficie de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif quelle que soit la date de son entrée dans les lieux et sans que le propriétaire n’ait à rédiger un nouveau bail. En cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire, le contrat de location est résilié de plein droit. Néanmoins, le droit au maintien dans les lieux est transféré au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées ainsi qu’aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité.

Droit de reprise du propriétaire :

Le propriétaire peut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint sous réserve de notifier congé au locataire ou à l’occupant en lui proposant un logement de remplacement (article 18 de la loi de 1948). Le logement proposé doit alors remplir des conditions d’hygiène normales ou au moins équivalentes à celles du local dont l’occupant est évincé et correspondre, aux besoins personnels et familiaux du locataire ou occupant.

Le propriétaire peut reprendre son immeuble pour construire dès lors qu’il aura obtenu du ministre de la construction ou de son délégué, l’autorisation de démolir un immeuble pour construire un autre immeuble d’une surface habitable supérieure et contenant plus de logements que l’immeuble démoli.

Le propriétaire peut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint s’il justifie qu’il ne dispose pas lui-même (ou son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint) d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui à condition que l’acte d’acquisition soit de plus de dix ans avant l’exercice de ce droit.

Le propriétaire peut reprendre son immeuble pour l’occuper lui-même s’il est :

1. Locataire ou occupant évincé en raison de l’article 19 ou du présent article ;
2. Locataire ou occupant de locaux ayant fait l’objet soit d’une interdiction d’habiter *ou exproprié à la suite d’une déclaration d’utilité publique ;
3. Fonctionnaire, agent, ouvrier ou employé, ayant effectivement occupé pendant deux années consécutives le logement mis à sa disposition par l’administration ou l’entreprise dont il dépend, justifiant soit d’avoir été ou être admis à la retraite pour toute autre cause qu’une sanction disciplinaire, soit avoir cessé ou cesser ses fonctions pour une cause indépendante de sa volonté.

Si le locataire en place est âgé d’au moins 70 ans et que ses ressources n’excèdent pas une fois et demie le montant du Smic annuel, le propriétaire ne pourra pas exercer son droit de reprise. En revanche, si le propriétaire est âgé de plus de 65 ans, il peut reprendre son immeuble pour l’occuper lui-même.

Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir, au moins six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire, le locataire ou l’occupant dont il se propose de reprendre le local.

Loyer

L’augmentation du loyer d’un logement loué sous le régime dit de la loi de 48 est plafonnée. Toute augmentation annuelle ou ponctuelle éventuellement appliquée par le bailleur doit respecter les plafonds réglementaires fixés chaque année selon la catégorie du logement.

Le propriétaire de certaines catégories de logements soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour les relouer au prix du marché. La procédure est appelée « bail de sortie progressive de la loi de 1948 ».

Les logements susceptibles d’être concernés par cette procédure doivent être classés dans les catégories II B et II C. Il s’agit des logements de bonne, voire d’assez bonne qualité. Cette procédure ne s’applique qu’aux locataires dont les ressources cumulées avec celles des autres occupants sont supérieures à certains seuils fixés chaque année. Pour l’année 2018, il faut prendre en compte les ressources de l’année 2016.

Le bail d’habitation soumis à la loi de 1989

C’est principalement la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les locations à usage d’habitation ou mixte modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite loi « ALUR » pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, puis par la loi Macron du  6 août 2015 qui définit le régime de droit commun des baux d’habitation, applicable aux locations de logements nus et aux logements  meublés constituant la résidence principale des locataires.

Le contrat de bail des locations à usage d’habitation principale (logements nus / logements meublés)

Afin de sécuriser la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire, la loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un formalisme qui doit être respecté (1) et a été revisité la colocation (3). Selon le lieu de situation de l’immeuble, les loyers (2) peuvent être libres ou encadrés.

1.  Formalisme

Les baux d’habitation à titre de résidence principale doivent respecter un des modèles types définis par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale

Prendre le contrat type de l’annexe 1 pour la location ou la colocation de logement nu

Prendre le contrat type de l’annexe 2 pour la location ou la colocation de logement meublé.

Ce contrat type de location contient uniquement les clauses essentielles du contrat. Les parties sont libres de prévoir dans le contrat, d’autres clauses particulières, propres à chaque location, telles que la clause d’indexation permettant la révision du loyer grâce à l’indice de référence des loyers (IRL), une clause résolutoire de plein droit facilitant la résiliation du bail, si le locataire manque à certaines de ses obligations (défaut de paiement du loyer ou défaut d’assurance, par exemple). Les clauses abusives de l’article 4 de la loi de 1989 modifiée sont interdites telles que les clauses imposant le paiement des loyers par prélèvement automatique ou une compagnie pour l’assurance risques locatifs, interdisant d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec le locataire ou d’exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle.

Pièces à annexer au contrat de location :

Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location de logement à usage de résidence principale. Cette notice d’information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers. L’arrêté du 29 mai 2015 définit le contenu de cette notice d’information ci-après : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030649902

un état des lieux (et du mobilier le cas échéant) ;

le règlement de copropriété ;

une attestation d’assurance locative ;

le dossier de diagnostics techniques (diagnostic de performance énergétique, diagnostic amiante, constat des risques d’exposition au plomb, état de l’installation électrique*, état de l’installation de gaz*, état des risques naturels et technologiques) ;

la convention ANAH ou APL si le logement est conventionné ;

une information sur les modalités de réception de la télévision pour les baux antérieurs au 27 mars 2014, et sur l’accès aux technologies d’information et de communication après.

2.  Le loyer

Dans les communes situées en zone tendue (plus de 50 000 habitants), les loyers des logements nus ou meublés sont encadrés ce qui consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement (constituant la résidence principale du locataire) lors de sa mise ou remise en location (nouveau locataire), ou lors du renouvellement du bail (même locataire). Chaque année, un arrêté fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. En dehors de ces territoires, la fixation du loyer des logements mis en location est libre.

Pour qu’un loyer puisse être augmenté au cours d’un bail, il est impératif qu’une clause sur la révision du loyer ait été insérée au contrat de bail. Si la révision est prévue, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Le locataire a l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

3.  La colocation

La loi ALUR donne une définition légale de la colocation qui figure désormais dans l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, cet article dispose que « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ».

Selon le cas, le contrat de bail type pour location de locaux nus ou meublés sera utilisé. Il peut être assorti d’une clause de solidarité. Cela signifie que si l’un des colocataires ne paie pas le loyer et/ou les charges, cette clause donne au bailleur le droit de se retourner contre les autres colocataires (et leur caution) pour percevoir les arriérés. Ces derniers pourront ensuite se retourner eux-mêmes contre le colocataire défaillant pour se faire rembourser.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation, respecte les dispositions de la loi de 1989 modifiée qui s’appliquent selon le cas, aux logements nus ou meublés. En cas de baux multiples, chaque locataire doit avoir la jouissance exclusive de parties privatives d’une superficie minimum de 14 m² et d’un volume minimum de 33 m³. Un décret en Conseil d’Etat adapte aux logements loués en colocation, les caractéristiques applicables aux conditions de décence.

Principales spécificités des locations à usage d’habitation
selon que le logement est nu ou meublé

Que le logement soit nu (1) ou meublé (2), le bailleur, dans le cadre de vérifications préalables, s’assure de la solvabilité de son locataire (on considère que le loyer ne doit pas dépasser en principe, le tiers des revenus nets d’un locataire). Il peut souscrire une assurance contre le risque de loyers impayés (garantie des risques locatifs) ou exiger qu’une personne se porte caution  c’est-à-dire s’engage auprès du propriétaire du logement loué, à se substituer au locataire défaillant.

1.  La location des locaux nus

Ils doivent constituer la résidence principale du preneur, les garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, étant loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an.

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. 

Durée du bail

La durée minimale d’un bail d’habitation est de :

• 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique, une indivision ou une société civile familiale constituée entre parents et alliés jusqu’au 4^e degré inclus ;
• 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale (société, association…).

Il est possible de consentir, dès le départ, un bail d’une durée supérieure.

À l’expiration du terme prévu au contrat, le bail est reconduit tacitement et la location se poursuit automatiquement et aux mêmes conditions, sans aucune formalité ni nouveau contrat.

À noter que la substitution du propriétaire physique par une personne morale n’a aucun effet sur la durée du bail en cours.

Par exception, le bailleur peut consentir un bail d’habitation d’une durée inférieure à 3 ans, mais elle doit être d’au moins un an. Ce bail à durée réduite doit être justifié par un événement familial ou professionnel précis, dont la réalisation motive la reprise du logement au terme du contrat. En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à trois ans (bailleur personne physique) et 6 ans (bailleur personne morale). L’offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé (article 15 de la loi de 1989).

Résiliation du bail

A l’initiative du bailleur

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (Arrêté du 13 décembre 2017 qui s’applique aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/arrete/2017/12/13/TERL1711455A/jo/texte

Selon le I. de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 révisée « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ».

Selon le III. du même article, « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. ».

A l’initiative du locataire

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, lorsqu’il est soumis au RSA…

Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

2. La location des locaux meublés

Jusqu’à la loi Alur, de nombreux bailleurs choisissaient la location meublée pour éviter les contraintes résultant de la loi de 1989. Les locations meublées ont fait l’objet de plusieurs interventions législatives dans le sens d’une meilleure protection du preneur. L’article 8 de la loi Alur a créé un véritable statut des locations meublées dès lors que le logement loué constitue la résidence principale du locataire en intégrant un Titre I^er bis à loi du 6 juillet 1989 consacré aux baux meublés constituant la résidence principale du preneur.

Durée du bail :

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini (Voir ci-dessus).

Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il est conclu pour une durée d’au moins un an. Si les parties au contrat ne donnent pas congé, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable. Le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

Par ailleurs, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Résiliation :

A l’initiative du locataire

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

A l’initiative du bailleur

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement.