L’immobilier en station

Vous retrouverez dans cet article, le prix de l’immobilier actuellement en vigueur dans les principales stations de sports d’hiver françaises. Selon les stations et leurs situations géographiques, les écarts de prix sont importants. Entre les noms les plus connus et les petites stations en Auvergne ou dans les Pyrénées, les prix peuvent varier de manière extrêmement importante. Pour ceux qui projettent d’acheter une résidence secondaire ou même de vivre à la montagne à l’année, un appartement ou un chalet au pied des pistes de ski peut-être idéal. Il faut savoir que les prix immobiliers des stations de sports d’hiver n’ont pas la particularité de flamber, contrairement à d’autres zones urbaines tendues en France.

Acheter un bien dans ces lieux de villégiature peut satisfaire plusieurs objectifs. Être propriétaire et pouvoir passer toutes ses vacances d’hiver en famille est la première raison d’un achat. Ensuite, posséder un bien permet d’envisager la location et en récolter les fruits, dans le cadre d’un investissement locatif. Toutefois, attention aux dégradations variables et multiples dans ce type de biens. Les locataires sont ici plus qu’ailleurs peu attentifs à leur environnement et ce d’autant plus que le maniement des skis et les transports en chaussures de skis rendent les gens malhabiles.

Côté prix, les différences entre les stations huppées des Alpes et les plus petites structures dans les Pyrénées ou en Auvergne sont flagrantes. Phénomène de mode oblige. Sans que ces écarts soient toujours motivés, de petites stations installées sur des grands domaines skiables étant tout aussi agréables pour des vacances en famille. Ainsi le prix moyen d’un chalet à Megève atteint 8 464 euros du mètre carré (7 397 euros du mètre pour un appartement) alors que le même chalet ne vaut que 1 134 euros du mètre carré (1 488 euros du mètre pour un appartement) à Super Besse, la station phare auvergnate.

D’une manière générale, il faut plutôt compter entre 3 000 et 4 000 euros du mètre carré tant pour des chalets que des appartements dans la plupart des stations de sports d’hiver françaises. Dans les stations peu connues ou situées dans des zones moins prisées par les grands skieurs, les chalets se révèlent moins chers que les appartements. Sans doute parce sur ces zones, les investisseurs potentiels préfèrent se positionner sur des biens plus liquides que des maisons pour pouvoir en sortir plus facilement. Ainsi, il faut compter 2 822 euros du mètre carré pour un appartement à Cauterets dans les Pyrénées, mais seulement 1 734 du mètre pour une maison ; 2 652 euros/m2 pour un appartement à Saint Véran contre 2 016 euros/m2 pour un chalet. A l’inverse, dans les stations connues et plus recherchées, les chalets se révèlent plus onéreux que les appartements. Là encore, une explication de bon sens: la clientèle aisée préfère de grandes surfaces avec de beaux espaces. Elle s’orientera donc plus volontiers vers des maisons, délaissant les appartements. C’est vrai à Megève, c’est vrai aussi à Chamonix (5 682 euros /m2 pour un appartement, 6 764 euros /‌m2 pour un chalet). Cela étant, compte tenu de la forte demande en nombre pour des petites et moyennes surfaces, les appartements se révèlent les plus pratiques et sont très demandés. Il faut ainsi compter 7 602 euros/m2 pour un appartement à Val d’Isère, 7 402 euros/m2 à Courchevel, 7 439 euros/m2 à Méribel, 4 985 euros/m2 à Tignes, 4 101 euros/m2 à Avoriaz, 4 718 euros/m2 aux Ménuires, 4 271 euros/m2 à La Plagne ou 3 080 euros/m2 à Serre Chevalier. A noter que cette dernière station fait clairement partie des zones moins onéreuses que ses grandes sœurs des Alpes avec pourtant une situation idéale pour profiter d’un énorme domaine skiable.

Compte tenu de la raréfaction des transactions immobilières dans les zones non tendues, il ne faut surtout pas investir dans de tels biens dans l’optique de faire une culbute financière. S’acheter un appartement ou un chalet à la montagne est un investissement plaisir à conserver pour ses enfants qui le transmettront à leur tour. Le choix de la station, la taille du bien, sa localisation, son état, sont plus que jamais primordiaux.

Les atouts d’une résidence secondaires sont nombreux. On l’a vu, quoi de plus confortable que de passer les vacances “chez soi”. On y va quand on veut, comme on veut : du week-end de trois jours aux deux mois d’été, voire plus pour les plus chanceux. On peut se décider à partir du jour au lendemain. Cette liberté de choix, de durée est un vrai luxe. Des vacances à la maison évitent évidemment les traditionnels frais d’hébergement contrairement à une location temporaire ou à un hôtel.

Cette résidence secondaire est un vrai point de ralliement côté famille. C’est toujours l’occasion de partager de bons moments avec ses enfants, sa famille et ses amis. Les crédits à faible taux d’intérêt du moment sont l’opportunité pour en profiter. A partir du moment où le taux d’endettement du ménage est faible, si le crédit de la maison principale est fini, le crédit immobilier de la résidence secondaire peut parfois être égal à 100 % de la valeur du bien. Cela permet de profiter du bien avant même de l’avoir payé.

Cet investissement ne peut pas rentrer dans un calcul de rentabilité. Le rapport bien-être / prix est très difficilement quantifiable. Passer une retraite tranquille dans un bien qui, le moment venu, peut se transformer en résidence principale. Toutefois, il ne faut pas oublier qu’il est possible de tirer profit d’une maison de vacances en la louant ponctuellement quelques semaines ou toute l’année.

Mieux vaudrait ne jamais calculer le prix de revient d’une résidence secondaire ! En effet, entretenir une résidence secondaire sans compter sur un revenu locatif, frise l’aberration financière. La liste des postes budgétaires ressemble fort à celle d’une résidence principale, surtout lorsque l’on s’installe confortablement avec le téléphone, cela va de soi, mais aussi le câble, Internet haut débit… Tout cela pour un usage qui peut être hebdomadaire ou se limiter aussi à deux mois par an. Pour mémoire, les Français passent en moyenne 44 nuitées par an dans leur résidence secondaire.

Les principaux postes de dépenses sont :

• le remboursement du crédit.
• les impôts : taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• l’entretien : de la maison, de la piscine, du jardin ;
• les frais de fonctionnement : chauffage, électricité, eau, téléphone et Internet, abonnement au câble, redevance audiovisuelle,
• l’assurance de la maison, le système de sécurité le cas échéant.
• les allers et retours en voiture ou en train, et les vacances passées ailleurs.

Au total, les professionnels estiment le coût annuel d’une résidence secondaire entre 1 et 3 % de sa valeur (1 % pour une maison simple, 3 % pour une propriété avec parc et piscine).
Attention également à ne pas se lasser rapidement de la résidence secondaire… L’envie d’aller voir ailleurs ou faire autre chose peut amener votre famille à venir de moins en moins séjourner dans la maison de vacances. Les volets peuvent rester fermés de plus en plus longtemps… jusqu’à la revente.